上海企业不动产产权保障与公共服务优化：大咖聊营商研讨会深入探讨

ti186 · 发表于 2025-3-16 21:32:20

记者方卓然

编辑彭朋

在上海，对于新建不动产，企业能够获得有效的产权保障和高效透明的公共服务；对于购买不动产，企业也能够获得有效的产权保障和高效透明的公共服务；对于租赁不动产，企业同样能够获得有效的产权保障和高效透明的公共服务。2024 年 8 月 9 日，“大咖聊营商”系列研讨会第一期会议的获取经营场所专场上，上海市土地储备中心副主任胡进这样说道。

上海市发展和改革委员会对“大咖聊营商”系列研讨会进行了指导，界面新闻主办了该研讨会。国内 17 位各领域前沿专家汇聚于此。他们围绕法律、金融、人力资源、土地储备、城市建设、环境保护、电力、水务、通信等 9 个方面展开了探讨。首期研讨会特别设置了获取经营场所专场、劳动就业专场、金融服务专场以及公用基础设施专场。

2023 年，世界银行启用新的营商环境评估体系，简称“BR”。该体系用于评估一个经济体的商业环境，重点在于监管框架以及针对企业和市场的相关公共服务的提供情况，同时也关注监管框架和公共服务在实践中结合的效率。

BR 评估依据企业开业、运营（或扩张）以及关闭（或重组）的全生命周期，还有企业在市场中的参与程度，设定了十大主题。其中“获取经营场所”这一指标，会对企业获得经营场所的整个过程进行考察，其获得方式包含新建、购买以及租赁。同时会评估监管制度的有效性、政府治理的质量，以及为不动产登记、建筑许可和环境许可提供服务的透明度和效率。

获取经营场所对企业至关重要。经营场所决定了交通等要素，如交通、税收、劳动力、原材料以及市场商业等方面。同时，经营场所也决定了企业在税收、法律、环保要求等方面需要履行的义务。胡进这样说道。

办理不动产登记对于企业获取经营场所而言是一个重要方面。胡进指出，当下，上海正借助资源整合、流程创新以及系统共享等方式，提升不动产登记的水准，推动“一窗受理、集成办理”跨部门与跨业务的协同服务，促使其从“多门、多次”转变为“一窗、一次”。

今年 3 月，上海市规划资源局印发了一个方案，叫《坚持对标改革持续打造规划资源领域一流营商环境实施方案》。这个方案主要聚焦于三个方面，一是优化不动产登记的协同服务，二是加强信息的透明程度，三是深化不动产登记服务的改革。值得一提的是，该方案专门设置了条款来加强对女性的职业激励，并且加强女性的职业技能培训，以提升她们的业务水平。

胡进称，在不动产交易期间，因标的物价值较高，交易双方通常会在办理不动产登记之前，希望能尽可能详细地调查不动产的状况以及交易对象的情况。为满足这些需求，今年，上海市规划资源局与各相关部门一同进一步整合信息，推出了“一站式”的尽职调查查验服务。

目前，服务平台已经将不动产产权信息（包含基本信息以及权利负担信息）进行了归集。同时，也归集了交易对方企业信息（包含企业登记、经营状况、欠税信息、破产查询以及企业失信被执行信息）。此外，还归集了其他相关信息（包含分区规划、国有土地使用权受让转让情况、房地产交易情况、建筑许可情况等）。今年 6 月 11 日正式上线“一网通办”。从那时起，“一站式”尽职调查查验服务的使用次数已经超过了一千次。并且，该服务为企业群众提供了近万条信息服务。

- 申请人线上缴纳税费后，即可自动获取电子不动产权证书，也可选择邮寄纸质产证。为了优化服务并且拓展在线投诉渠道，已经将上海市不动产登记和地籍调查投诉平台整合上线了，这样做的目的是强化企业和社会的监督。

上海为个人推出了转移登记“全程网办”服务。申请人在一网通办平台发起申请后，会由登记人员、交易人员以及税务人员进行在线审核。申请人在线缴纳税费后，可以选择领取电子不动产权证书，也可以选择邮寄纸质不动产权证书。这样就真正实现了个人间房屋买卖“一趟也不跑”。

胡进透露，到目前为止，上海市在不动产登记方面已经做到了以下这些高频登记业务的“全程网办”：可以进行不动产登记信息的查询；可以办理预告登记；可以办理抵押权登记；可以进行建设用地使用权的首次登记；可以办理企业间的转移登记；可以办理个人间的转移登记；可以办理配偶的变更；可以办理权利人名称的变更；可以办理共有关系的变化；还可以办理补换证等业务。

在此基础上，全程网办系列服务被推出了，这为“跨省通办”工作打好了基础，并且持续打造了以“全程网办”为主、线下帮办为辅的长三角“跨省通办”示范样板。

国外企业获取经营场所，是否享有同样的便利？

我国支持并鼓励各类经营主体去购买或者租赁厂房等不动产，然后依据法律来从事工业、商业等活动，以此促进经济社会的发展。胡进特别强调，在现行法律政策下，对于国内和国外的企业，在购买或租赁厂房的期限、位置以及建筑高度等方面，都没有限制性的规定。无论是国内企业还是国外企业，都可以依法进行购买或者租赁，并且都能够享受到无差别的待遇，适用相同的优惠政策。

在工程建设项目审批方面，除了不动产登记外，上海推出了诸多改革举措。上海建科造价咨询有限公司副总经理岳阳总结道，上海在审批方面的举措包含简化并归集审批事项，打造一个平台来提升审批效能，成立一个中心以打造优质服务这三个方面。

比如，对于产业项目而言，目前最为核心的审批阶段已经被归集起来，分别是“一站式办理施工许可”以及“一站式综合竣工验收”。原本的多个事项被整合到了一个口子当中，从而为企业提供了较为简明且清晰的审批办理实施路径。

政府在管理过程中，除了注重审批效率之外，还关注质量和公众安全。岳阳指出，对于建筑师和工程师，从目前执业考试的门槛来看，在上海，学历要求均为本科及以上。并且，上海已经发布了第一批到第五批《上海市禁止或者限制生产和使用的用于建设工程的材料目录》，以此来限制生产和使用那些会构成健康风险的受管制建筑材料。

具体要求包含：严禁生产和使用石棉制品，饮水用管材不能使用铅盐稳定剂，各类涂料的铅限量值需不超过 90mg/kg，全面淘汰含有汞的荧光灯、温控器以及电气设备，把多氯联苯归入已淘汰的污染物名录当中，明确禁止生产、加工、使用以及进出口含有多氯联苯污染物的产品等。

企业投产的第一步是获取经营场所，临港集团是新片区开发建设的主力军，有超过一万六千家企业落户于此。临港集团作为园区开发平台，其规划设计部副总监周凌对审批效率不断提速感触很深。

她说，在源头土地获取这个阶段，规划资源部门对产城融合的支撑力度有所提高；在项目实施的阶段，审批效率得到了大幅的提升；在项目验收的阶段，“多验合一”使得企业投产效率得到了极大的提升。

周凌举例称，原本的验收制度是在园区整体建成之后进行一次性验收。在规模较大的园区里，那些先入驻的企业通常需要等到园区整体建成，并且市政配套也齐全了，完成整体验收之后，才能够开始进场装修。对于那些建成有快有慢、落地有先有后的园区而言，这种制度存在缺乏灵活性的状况。

从 2022 年 7 月开始到现在，临港集团的下属平台产业区公司借助“分期验收、单体验收”这一创新制度，完成了 12 个单体的提前验收工作，这些单体的总面积达到了 11 万方。

这些产业项目的投资约为 40 亿元。

周凌表示，通过分期进行验收以及进行单体验收，能够依据招商的实际推进情况，提升验收投产的灵活性，切实做到了谁先落实到位，谁就先投入生产。

此外，上海在环境许可方面也推出不少优化营商环境的举措。

环境许可在我国主要指的是环境影响评价，也就是大家常说的环评。环评作为项目开工前的重要行政许可事项之一，一直以来都是优化营商环境的重点改革领域之一。上海市环境科学研究院工程师周洁玫指出，环评的审批数量有了很大程度的减少。

改革后，上海市实施登记管理的项目数量减少了很多，降低幅度达到 80%。报告表的审批数量也有所下降，降低约 50%。报告书的审批数量同样降低，约为 13%。与 2018 年改革前相比，2023 年纳入环评管理的项目数量减少了 75%。在全市范围内，80%到 90%的建设项目采用登记管理方式，无需进行环评审批。这样大大节省了企业的开办时间和成本。

审批数量减少的同时，环评审批速度有了显著提升。周洁玫进行了介绍，上海市环境影响报告书和报告表承诺办结的时限分别被缩减到自受理之日起 15 个工作日和 7 个工作日。由于推行了告知承诺等改革举措，上海市报告书的审批时间从 2018 年的平均 33.5 个工作日减少到 2023 年的平均 7.5 个工作日，缩短了 77%。

近日，上海出台了新一轮的关于优化营商环境及环评改革的文件。在惠企方面，将会推出力度更大的改革举措。这些举措包含实施区域空间生态环境评价，推行生态环境领域事项的综合许可，并且聚焦于集成电路、生物医药等重点行业，制定专项的生态环境准入支持政策。周洁玫表示，“这些举措都为企业节省了不少时间。”

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